As dúas Españas en materia de vivenda: propietarios que sacan un sobresoldo alugando a inquilinos quen non poden pagar

Que o mercado da vivenda converteuse nunha auténtica problemática a nivel económico, político e social é xa unha realidade innegable a día de hoxe. Son moitos (por non dicir a maioría) os españois que teñen que destinar máis da metade do seu salario ao pago dunha vivenda que, en non poucas ocasións, ten un tamaño reducido e unhas condicións de habitabilidade dubidosas. Nun país no que a inflación non para de facer subir os prezos de absolutamente todo e no que os salarios non medran ao ritmo que o fai o custe da vida, poder dicir que se ten unha vivenda en propiedade é un luxo que nas grandes cidades xa é unha auténtica utopía. Aínda que tamén semella que, nalgunhas zonas cun mercado do aluguer excesivamente tensionado, mesmo se volveu aos tempos preburbulla inmobiliaria nos que era máis rendible mercar unha casa que alugala. Así de disparados se atopan os prezos. Este asunto foi tratado en fondura na xornada científica 'Os desafíos do turismo sostible', que tivo lugar este martes no Paraninfo da Universidade de Santiago de Compostela (USC).

Entre os múltiples poñentes da xornada, hoxe centrámonos na reflexión realizada polo investigador da USC Ismael Irigoy, centrada no debate de 'Por que a vivenda é unha problemática social central en España e como solucionalo'. Irigoy expón que "en España hai 3 millóns de vivendas en aluguer" e, aínda que moito é o que se fala de fondos voitre e de como estes monopolizan as vivendas destinadas ao aluguer levando logo os beneficios fóra do país, a realidade é que "os fondos voitre só teñen un 5 % deste parque de vivenda en aluguer, mentres que hai un 10 % nas mans doutro tipo de sociedades, outro 10 % que corresponde a vivenda pública e un amplo 75 % que pertence ao pequeno propietario español, é dicir, a aquela persoa con 5 ou menos vivendas en propiedade". A esta realidade hai que sumar o feito de que "dende o 2008 experimentouse un lixeiro descenso da proporción de tenza de vivendas en propiedade en España" e que "o réxime de aluguer subiu do 15 ao 25 %", habendo "un 15 % de españois que obteñen rendas a través do aluguer de propiedades".

Cales son as consecuencias deste panorama? Como confesa o propio investigador da USC, "os efectos que a percepción destes ingresos derivados do aluguer de propiedades teñen sobre as rendas destes españois é difícil de calcular, porque non sabemos que parte dos ingresos familiares provén dos soldos e que parte provén dos ingresos inmobiliarios". Pero, o que resulta innegable para Irigoy, "aínda tomando a cousa con cautela", é que "nun contexto de soldos estancados ou no que nos prezos da vivenda soben moito máis que os salarios na última década, se teño un soldo que non me permite manter o meu poder adquisitivo, alugando unha vivenda en propiedade podo sacar uns cartos extra xa sexa para facer unha piscina na miña casa principal, ir de vacacións, manter a sanidade dos meus pais que son maiores, pagar os estudos no estranxeiro do meu fillo ou axudar á miña filla a mercar unha vivenda". Deste xeito, hai unha parte da sociedade española, ese 15 % dos españois que obteñen rendas a través do aluguer de propiedades, que perciben "un efecto riqueza" da realidade actual do mercado inmobiliario, mentres que a outra parte experimenta o que poderiamos chamar 'efecto pobreza'.

"EN BALEARES O SOLDO MEDIO AUMENTOU NA ÚLTIMA DÉCADA UN 2,5 %, PERO O ALUGUER FÍXOO NUN 8 %; EN GALICIA A SUBA DO ALUGUER DOBROU Á DO SOLDO"

Así, botando man dos últimos datos relativos ás zonas máis tensionadas do país en materia de vivenda, como son Madrid, Cataluña e Baleares, o investigador da USC constata que "existe unha gran fenda entre renda e salarios" neses lugares. "O que nos atopamos no conxunto de España é que o prezo do aluguer si que aumentou moito máis rápido que os salarios nos últimos 10 anos e iso nótase máis en comunidades como por exemplo en Baleares, onde o soldo medio aumentou na última década un 2,5 % mentres que o aluguer medio o fixo nun 8 %". En casos como o de Galicia, aínda que a diferenza non é tan notable, Irigoy si sinala a "un prezo do aluguer cuxo aumento dobrou ao dos salarios". Con estes datos pode observarse ese 'efecto pobreza' que tamén xera, máis abundantemente que o 'efecto riqueza', a realidade do mercado inmobiliario actual. Así mesmo, a escala provincial, os datos relativos aos prezos de vivenda do ano 2024 sinalan que en cidades como San Sebastián, Madrid, Barcelona e Palma de Mallorca, os prezos xa rondan os 4.000 euros o metro cadrado; e, no caso de Madrid, Barcelona e, especialmente, Palma, "eses prezos seguen aumentando".

Que acontece con esa suba desorbitada dos prezos nestas grandes cidades españolas? Que o que podería semellar ser unha problemática acotada a eses espazos remata por trasladarse ao resto de España, polo que o investigador da USC denomina "efecto contaxio", é dicir, "moita poboación residente orixinalmente nesas cidades remata trasladándose ao resto do Estado español porque xa non pode facer fronte a uns prezos tan elevados e, en consecuencia, os prezos do resto do Estado tamén comezan a aumentar". Isto é algo que, como exemplifica, xa se pode observar en provincias como Soria ou Guadalajara, ambas moi vinculadas á metrópole de Madrid e que ata o de agora tiñan uns prezos de vivenda moi baixos que xa se están disparando dende hai uns anos. No caso de Galicia, Irigoy apunta a que "A Coruña e Pontevedra teñen prezos aínda moi baixos en comparación cos do resto do Estado español, pero xa comezan a aumentar tamén".

"EN ESPAÑA A MEDIA XERAL DOS ANOS DE SALARIO ÍNTEGRO QUE UNHA PERSOA TERÍA QUE DESTINAR AO PAGO COMPLETO DA SÚA VIVENDA ESTÁ NOS 7,5"

Neste contexto, como evidencia o investigador, "a poboación atópase atrapada, porque non pode nin alugar nin mercar unha vivenda", algo que "se deixa notar especialmente nas zonas máis quentes, especialmente en Barcelona, Baleares e Madrid". E é que, como apunta, "cando a porcentaxe dos ingresos que mensualmente unha persoa ten que adicar ao pago do acceso á vivenda se vai a máis dun terzo, estamos falando dun problema social serio", pois "xa non só estamos falando de que os grupos vulnerables da poboación non poidan acceder a unha vivenda digna, senón que a media da poboación non pode facelo tampouco". Neste senso sinala a Barcelona como a cidade coa situación máis complicada para alugar unha vivenda, xa que "a media dos ingresos que un cidadán ten que destinar mensualmente ao aluguer está nun 43 %; en Palma está no 42 %; e, en Madrid, nun 34 %". Pero non está menos difícil mercar unha vivenda, xa que nese caso o cidadán destas cidades tería que destinar "arredor dun 30 %". Por exemplo, no caso concreto de Baleares, Irigoy sinala que "alugar unha vivenda supón destinar o 42 % dos ingresos mensuais ao seu pago, pero mercar supón destinar o 46 %, o que resulta nunha incrible perda de poder adquisitivo".

Na mesma liña, e botando man dos datos da Sociedade de Tasación (ST) que calculan o esforzo inmobiliario dos cidadáns, é dicir, a cantidade de anos de salario íntegro que unha persoa tería que adicar para poder pagar ao completo a súa vivenda, o investigador expón que "en España a media xeral está nos 7,5 anos de soldo íntegro", habendo algunhas comunidades que superan esa cifra: Canarias está nos 7,6 anos; Cataluña, nos 8,5; Madrid, nos 9,2; e, Baleares, nos 20 anos de salario íntegro para poder mercar unha vivenda na súa totalidade. Novamente, observando estes datos, evidénciase ese 'efecto pobreza' da realidade inmobiliaria actual. Mentres tanto, prodúcese outro fenómeno: cada vez son persoas con maior poder adquisitivo as que mercan as vivendas en lugares como Baleares, grandes tedores. E é que, por exemplo, os cidadáns suecos de clase media que antes podían mercar unha vivenda para vacacionar en Mallorca, agora xa non llo poden permitir. E o que é aínda máis grave, "ao tratarse estas de economías moi turistificadas, que medran moito, precisan de man de obra barata e intensiva, o que leva a estes traballadores a volver aos modelos de amoreamento de antano, tendo que compartir un piso no que cada familia durme nunha habitación; a durmir en barrios móbiles de caravanas ou a recorrer ao chabolismo".

CALES SON AS SOLUCIÓNS? DE OBRIGAR Á MOBILIZACIÓN DA VIVENDA BALEIRA Á CONSTRUCIÓN DE VIVENDA SOCIAL DA QUE A ADMINISTRACIÓN SEXA PROMOTORA

Entón, fronte a isto, cales son as solucións que se poderían adoptar? Por unha banda, aínda que Irigoy concede que "é verdade que hai unha falta de oferta porque non se está construíndo vivenda hoxe en día ao ritmo de antes ou durante o 'boom' inmobiliario, entre outras cousas porque o pequeno e mediano promotor español desapareceu coa crise do 2008, non é menos certo que a pouca vivenda que se constrúe está feita por promotores internacionais de vivendas de luxo". E, aínda con todo, sinala que este non é o único problema que existe. "Os datos do Instituto Nacional de Estatística (INE) sinalan que en todas as comunidades hai moita vivenda baleira, e Galicia é un caso especial, chegando ao 28 %, se ben a maioría destas vivendas galegas están nas zonas rurais e do interior, non nas cidades nin na costa", expón o investigador. Pero apunta a que "mesmo en Madrid hai un 6 % de vivendas baleiras". Ademais, asegura que "aínda deixando a un lado as zonas rurais de España e a Galicia baleirada, tamén nas cidades de máis de 100.000 habitantes hai moita vivenda baleira: en cidades como Ourense ou Vigo, onde non hai excesiva presión, entre o 15 e o 20 % do parque inmobiliario está baleiro; e mesmo naquelas zonas que contan con menos vivenda baleira, como pode ser o cinturón metropolitano de Madrid ou Barcelona, hai entre un 3 e un 5 % de vivendas baleiras".

Para Irigoy está claro que "se queremos poñer solución a isto hai que entrar na xestión das vivendas baleiras" e apunta a "limitacións reais de prezos en zonas tensionadas". "Non vale o truco do Goberno de dicir que este ano subirán o aluguer un 2,2 % e que se o inquilino e o arrendatario queren será menos ou máis, ten que estar limitado", plantexa. E plantexa "mobilizar as vivendas baleiras e segundas residencias que ocupan estas zonas ofrecendo garantías aos propietarios". Así, "se o propietario ten medo a que lle 'okupen' o piso sen pagarlle, a Administración debe poder garantirlle que esa renda vaille chegar". Por outra banda, Irigoy tamén chama a "gravar as vivendas baleiras en certas zonas, como nas que abunda o chabolismo, de maneira que se respecta a propiedade privada, pero o propietario ten que pagar un imposto para que a Administración fomente políticas de vivenda na zona". A esas medidas o investigador sumaría a "paralización da construción de vivendas de luxo" e "a obriga, por normativa, de que parte do que se constrúa sexa vivenda social, convertíndose a Administración en promotor público como o era nos anos 50 ou 60". Finalmente, fai referencia á imposición das taxas turísticas en zonas especialmente tensionadas: "En Baleares sácanse uns 150 millóns ao ano da taxa turística, pero, a onde se destinan? A políticas de vivenda está claro que non", conclúe.