O urbanismo a dúas velocidades: a realidade das cidades galegas con e sen PXOM aprobado (Parte I)

O planeamento urbanístico é unha ferramenta crave para o desenvolvemento ordenado das cidades, pero en Galicia a súa aprobación ten sido historicamente un proceso cheo de obstáculos. Mentres algunhas urbes si lograron actualizar os seus Plans Xerais de Ordenación Municipal (PXOM), outras seguen atascadas en normativas obsoletas ou nun limbo administrativo que frea o seu crecemento. A falta dun PXOM actualizado non só afecta á planificación do territorio, senón que tamén ten consecuencias na vivenda, na mobilidade, na sustentabilidade e na inversión empresarial. Nesta reportaxe analizamos a situación das principais cidades galegas, explorando as causas dos retrasos, as implicacións para os seus habitantes e os retos que afrontan para desbloquear un urbanismo máis eficiente e adaptado ás necesidades do século XXI. Centrámonos nesta primeira parte na análise da situación nas urbes da Coruña, Vigo e Santiago de Compostela.

E é que, segundo os datos de setembro de 2023, un total de 153 dos 313 concellos galegos (case a metade) aínda non adaptaron o seu planeamento xeral á Lei do Solo de 2002 --lei que estableceu a obriga para todos os concellos galegos de adaptar o seu planeamento urbanístico á nova normativa autonómica, esixíndolles aprobar un PXOM adaptado aos criterios e regulacións da nova lei; someterse a un réxime transitorio se non contaban cun PXOM adaptado, o que implicaba a aplicación de Normas Subsidiarias e do Plan Básico Autonómico, limitando o seu desenvolvemento urbanístico; e revisar e actualizar o seu planeamento en función de novos criterios sobre clasificación do solo, protección ambiental e ordenación do territorio--. Para maior gravidade, no 2021 informouse de que 35 concellos aínda carecían de planeamento urbanístico propio e dependían do Plan Básico Autonómico --instrumento de ordenación aprobado pola Xunta cuxo obxectivo é proporcionar aos concellos que non dispoñen de PXOM un marco normativo de referencia--.

Así as cousas, e aínda que nos últimos anos houbo avances significativos na aprobación de plans xerais, aínda persiste na actualidade un número relevante de municipios en Galicia sen un PXOM aprobado. E todo iso a pesar de que a Lei do Solo de 2002 establecía un prazo de tres anos para que os concellos galegos adaptasen o seu PXOM á nova normativa. É dicir, tiñan ata finais de 2005 para aprobar os seus novos plans. Sen embargo, a realidade foi que moitos concellos non cumpriron con este prazo, o que levou a que a Xunta de Galicia aprobase no 2018 o Plan Básico Autonómico (PBA), para poder dar un marco normativo a todos aqueles municipios orfos de plan propio. E é que calquera aprobación dun PXOM ou modificación do mesmo xera debates que reflexan a complexidade da planificación urbanística en grandes cidades, onde é preciso equilibrar o desenvolvemento urbano coa conservación do medio ambiente e a calidade de vida dos residentes nelas.

A CORUÑA

O Concello da Coruña conta con PXOM aprobado e actualizado. A súa aprobación definitiva realizouse o 25 de febreiro de 2013 por parte da Consellería de Medio Ambiente, Territorio e Infraestruturas da Xunta de Galicia. Dende entón, o PXOM da urbe herculina ten sido obxecto de diversas modificacións puntuais para adaptarse ás necesidades urbanísticas e de desenvolvemento da cidade. Por exemplo, en outubro de 2021, aprobouse unha modificación para incluír novos elementos no catálogo de protección do PXOM de 2013. Ademais, en setembro de 2024, aprobouse outra modificación para cambiar o uso de parcelas no barrio de Xuxán (antigo Ofimático) de terciario a residencial, permitindo así a construción de 520 vivendas de protección oficial. A iniciativa estivo impulsada polo Instituto Galego de Vivenda e Solo (IGVS) na procura de ampliar a oferta de vivenda asequible na cidade. O informe ambiental estratéxico concluíu que a modificación non tería efectos ambientais adversos significativos, aínda que se estableceron unhas condicións para garantir a calidade acústica e a inclusión da zonificación acústica na documentación.

Do mesmo xeito que no caso anterior, o convenio urbanístico para a rehabilitación e urbanización do barrio das Xubias, impulsado polo goberno local en colaboración co fondo de investimento europeo Gingko, xerou unha intensa polémica. O plan propón a recalificación de terreos nunha zona de alto valor ecolóxico e paisaxístico, preto da ría do Burgo, co obxectivo de permitir desenvolvementos residenciais. Sen embargo, colectivos veciñais, partidos políticos como o PP e o BNG e sectores da cidadanía teñen manifestado a súa oposición, argumentando posibles impactos ambientais negativos e unha falta de transparencia no proceso. Ademais, criticouse que o proxecto podería incrementar a densidade poboacional nunha zona con infraestruturas limitadas. A pesar das mocións aprobadas no pleno municipal solicitando a suspensión do convenio, o goberno local defendeu a iniciativa, apelando ao diálogo para resolver as discrepancias.

Outro debate aberto relativo ao PXOM foi o acordo entre promotores e Concello para construír 1.000 vivendas en 6 parcelas ubicadas entre o parque de Oza e O Castrillón. O debate centrouse na altura dos edificios proxectados e a súa integración na contorna urbana existente. Mentres algúns sectores avogaban por unha maior densificación para optimizar o uso do solo urbano, outros expresaban preocupacións sobre o impacto paisaxístico e a posible saturación de servizos e infraestruturas. Por outra banda, tampouco hai que esquecer que o PXOM de 2013 introduciu unha normativa para a NZ8 (zona de equipamentos) que, segundo diversas críticas, resultou ser demasiado ríxida, impedindo o desenvolvemento da mairía dos equipamentos de titularidade privada e, por ende, a prestación de servizos públicos para os que estaban destinados. Ante estes problemas, o Concello intentou reformar a normativa para facilitar o desenvolvemento de equipamentos e mellorar a prestación de servizos á cidadanía.

VIGO

Actualmente, o PXOM vixente no Concello de Vigo é o aprobado en 1993. O plan de 2008 foi anulado en 2015 polo Tribunal Supremo debido a irregularidades na súa tramitación ambiental. Dende entón, o Concello estivo traballando na elaboración dun novo PXOM. A anulación e a volta ás normativas de 1993 xeraron certa incertidume no sector inmobiliario e na cidadanía en xeral, afectando a proxectos en curso e futuros desenvolvementos. O 26 de agosto de 2021, o Pleno do Concello aprobou inicialmente este novo plan, comezando o período de información pública e presentación de alegacións. En setembro de 2024, a Xunta emitiu un informe favorable sobre o novo PXOM, quedando pendente unicamente o informe da Dirección Xeral de Costas do Estado. En decembro dese mesmo ano, o pleno municipal aprobou provisionalmente o novo plan cos votos favorables de PSOE e PP e a oposición do BNG. O 21 de febreiro de 2025, o alcalde da cidade olívica, Abel Caballero, anunciou a recepción deste informe favorable de Costas, o que permite avanzar cara a aprobación definitiva do plan no Pleno municipal, prevista para aproximadamente un mes despois. Polo tanto, agárdase que o novo PXOM de Vigo sexa aprobado definitivamente en marzo de 2025, dotando á cidade dun marco urbanístico actualizado e adaptado ás súas necesidades actuais.

Un dos proxectos máis polémicos incluídos no novo PXOM é o Vigo Arena, un gran recinto destinado a albergar concertos e eventos multitudinarios no barrio de Navia con capacidade para 17.000 persoas. O BNG esixiu a retirada deste proxecto do plan, argumentando que a súa construción podería implicar a tala masiva de árbores, é dicir, un 'arboricidio', e afectar negativamente a unha zona que xa ten sufrido unha intensa urbanización, resultando na perda de espazos naturais que non poden ser reemprazados por pequenas áreas axardinadas. Tamén xerou oposición por parte da plataforma cidadá Salvemos a Barroca. Tamén no novo plan a Xunta presentou o proxecto de construción de 2.300 vivendas na área do Ofimático. Non obstante, o goberno municipal de Vigo calificou esta iniciativa de 'insuficiente', argumentando que non cubriría nin a metade da demanda de vivenda pública na cidade, que supera as 5.690 solicitudes. Ademais, criticouse que a urbanización non comezaría ata o 2028, o que retrasaría aínda máis a solución ao problema habitacional de Vigo.

O plan tamén contempla a construción de vivendas de luxo na zona de Cabo Estai. Este proxecto foi obxecto de controversia debido ao seu posible impacto ambiental e paisaxístico nunha área costeira de gran valor natural. Ademais, custionouse a necesidade de máis vivendas de alta gama no canto de enfocarse en solucións habitacionais máis asequibles para a poboación xeral. Así mesmo, tamén o proxecto para o novo trazado da autovía A-52, que conectaría Vigo co Porriño a través dun túnel, xerou divisións políticas e sociais. Mentres o PSOE defende a infraestrutura como 'irrenunciable' para mellorar a conectividade e seguridade viaria, o PP e o BNG propoñen alternativas menos invasivas, solicitando a apertura da peaxe da AP-9 ata que a nova obra entre en funcionamento.

SANTIAGO

O PXOM vixente no Concello de Santiago comezou a xestarse no ano 2003. Sen embargo, presentáronse nos xulgados diversos recursos contra este plan debido a supostas irregularidades na súa tramitación. O concello estivo operando baixo normas urbanísticas anteriores mentres traballaba na elaboración dun novo PXOM. Tralas correccións pertinentes, logrouse a aprobación definitiva do plan en setembro de 2008. Dende entón, este foi obxecto de diversas modificacións puntuais para adaptarse ás necesidades urbanísticas e normativas da cidade. Nos últimos anos este plan xerou diversas polémicas especialmente en relación coa regulación das vivendas de uso turístico (VUT) e o desenvolvemento urbanístico de áreas emblemáticas como a parcela do antigo colexio Peleteiro.

Así, no 2024 o Concello de Santiago implementou unha normativa que afectou aproximadamente a unhas 600 VUT que operaban sen licenza municipal. Estas propiedades víronse obrigadas a cesar a súa actividade ou a retornar ao mercado do aluguer residencial. Esta decisión xerou un intenso debate entre os propietarios das VUT e as autoridades locais. Os propietarios argumentaron que a normativa era inxusta e que non se lles dera a oportunidade de regularizar a súa situación. Pola súa banda, o concelleiro de Urbanismo defendeu a medida, enfatizando a necesidade de operar dentro da legalidade e destacando que continuar á marxe da normativa vixente era 'gravísimo'. Ademais, a nova ordenanza estableceu que as vivendas destinadas a aluguer turístico non podían superar os 60 días ao ano e debían ser a residencia habitual do propietario durante alo menos 183 días ao ano. Esta restricción foi criticada polos propietarios das VUT, quen consideraron que a normativa podería incentivar a proliferación de alugueres turísticos non regulados, sen os controis axeitados por parte das autoridades.

Outro foco de controversia foi o futuro da parcela do antigo colexio Peleteiro, ubicada nunha zona céntrica da cidade. Durante máis de dúas décadas, este espazo estivo no centro de desputas legais, intereses económicos e debates políticos. Inicialmente, proxectouse a construción dun macrocomplexo comercial e hoteleiro, pero a crise financieira de 2008 frustrou estes plans, deixando o terreo nas mans da Sociedade de Xestión de Activos Procedentes da Reestruturación Bancaria (Sareb). No 2023, a Sareb presentou un proxecto que incluía un apartahotel con 40 pisos turísticos, 41 vivendas libres e espazos comerciais. Sen embargo, o Concello denegou a licenza en decembro de 2024, argumentando que o proxecto incumpría as normas de habitabilidade de Galicia e carecía do proxecto de urbanización de espazos públicos requirido. Esta decisión foi criticada por diversos sectores, incluíndo o ex alcalde da cidade, Sánchez Bugallo, quen calificou a situación como un 'drama urbanístico' e responsabilizou ao goberno local pola falta de avances no desenvolvemento desta parcela. Este mesmo febreiro de 2025, o Concello anunciou un acordo coa Sareb para priorizar o uso residencial na parcela, destinando alo menos o 45 % do espazo a vivenda protexida. Esta iniciativa busca abordar a escaseza de vivenda asequible no centro de Santiago e reverter a tendencia de ubicar vivendas sociais na periferia.