Así está a día de hoxe Barcelona: o que podería pasar coa proliferación masiva de pisos turísticos en Santiago

En España, en tan só unhas décadas, pasouse de facer grandes campañas de marketing para anunciar ao país como un destino turístico de primeiro nivel mundial, co fin de atraer á maior cantidade de visitantes posible, a loitar contra a turistificación que fai imposible a vida dos habitantes dalgunhas cidades altamente masificadas en determinadas épocas do ano. Madrid, Barcelona, Baleares e Canarias son catro bos exemplos dos efectos que un crecemento turístico descontrolado pode ter sobre as cidades, especialmente en materia de vivenda. Na xornada 'Os desafíos do turismo sostible', que se celebrou o pasado martes no Paraninfo da Universidade de Santiago de Compostela (USC), abordáronse os casos de cada unha destas cidades. Hoxe, en concreto, expoñemos a situación de Barcelona, da man do investigador Carles Donat, da Universitat Autónoma de Barcelona (UAB), por coñecer ao que poderían enfrontarse no futuro cidades galegas como Santiago de Compostela e outras altamente turistificadas.

Como conta Donat, na cidade de Barcelona, "o número de vivendas de uso turístico (VUT) experimentou un crecemento moi significativo a partir dos anos 2010-2011, o que fixo que na urbe pasase de haber unicamente 90 destas vivendas neses anos a haber máis de 9.000 na actualidade, legais e recoñecidas como vivendas de uso turístico mediante a licenza de actividade". En concreto, o investigador destaca que "o crecemento máis significativo tivo lugar a partir do decreto do 2012, que regulaba as licenzas destes aloxamentos permitindo que apartamentos antes destinados a vivenda se convertisen en turísticos". Así, segundo detalla, as VUT chegaron a representar "practicamente un 7,4 % sobre o conxunto do parque de aluguer". Pero, son estes datos un reflexo fiel da realidade? O certo é que estes datos falan das vivendas que están reguladas e que, polo tanto, se poden contabilizar, tendo coñecemento da súa existencia, pero a estas hai que sumar outras que non están reguladas, como poden ser moitos dos apartamentos que se anuncian en plataformas do tipo Airbnb. Donat afirma que "hai un solapamento de arredor dun 25 % entre os apartamentos con licenza coñecidos e os anunciados en Airbnb, polo que a porcentaxe restante dos anuncios (o 75 %, tres cuartas partes) non contan con licenza".

O investigador sinala que no ano 2020 había uns 15.371 apartamentos na cidade de Barcelona, dos cales uns 9.500 tiñan licenza e os restantes carecían dela. Así, se tomamos como dato eses máis de 15.000 apartamentos dedicados a uso turístico, o total dos mesmos sobre o parque de vivenda en aluguer aumenta do 7,4 % do que falabamos ao 9,9 %. E, como lembra Donat, "estamos falando seguramente da gran cidade española na que a vivenda en aluguer ten un peso máis importante", o que fai que estes apartamentos turísticos supoñan un auténtico desbaraxuste no mercado, "xa non só por cuestión de cantidade, senón tamén de localización". En concreto, como indica, "os apartamentos de uso turístico con licenza adoitan situarse nas zonas máis céntricas e no Ensanche de Barcelona, mentres que os apartamentos de Airbnb sen licenza están máis na zona do centro histórico da cidade, onde non se concederon tantas licenzas legais". Isto expón outra problemática: "os apartamentos non legais ou sen licenza teñen un emprazamento que contravén as localizacións que no seu momento se estableceron desde o concello pensando no impacto que podían ter".

"OS ALUGUERES TURÍSTICOS DEIXAN AOS PROPIETARIOS UNHA RENDIBILIDADE ENTRE 2,35 E 4,07 VECES MÁIS ALTA QUE OS ALUGUERES CONVENCIONAIS"

Volvendo aos datos, estes aloxamentos de uso turístico, con e sen licenza, representaban un 7,4 % do parque de vivenda en aluguer, o que viría supor un 2 % sobre o parque de vivenda total. Sen embargo, iso é falando do conxunto da cidade, pero esas porcentaxes mudan en función dos barrios, con pesos moi diferentes en cada un. Por exemplo, na zona do Paseo de Gracia, a porcentaxe de VUT chegaría a representar o 14 % sobre o parte total de vivenda e o 17 % sobre o parque de vivendas en aluguer. Algo semellante acontecía na zona da Sagrada Familia, El Poblenou, Sant Antoni, o barrio Gótico e outros nos que hai unha maior concentración de actividades turísticas. A estes datos, xa preocupantes de por si, habería que sumar outro factor a ter en conta. Como explica Donat, "nos últimos anos o crecemento do parque de vivenda en Barcelona estabilizouse, polo que este crecemento da oferta de vivendas turísticas ten xa de por si unha incidencia moi grande sobre a satisfacción das necesidades de vivenda dos habitantes da cidade". Ademais, tampouco é que haxa moita posibilidade de expansión, pois "Barcelona conta con 100 quilómetros cadrados, dos cales unha parte significativa está ocupada polo parque natural da Serra de Collserola, polo que as posibilidades de crecemento como municipio están limitadas".

Neste contexto de estabilidade do parque residencial total, o feito de que unha importante parte do mesmo se destine a uso turístico ten varios impactos sobre a oferta, sendo o máis notable a suba do prezo das vivendas dispoñibles. O investigador da UAB explica que isto xa non só acontece "polos mecanismos de formación do prezo que responden ás leis da oferta e da demanda", senón tamén "a maior rendibilidade dos alugueres turísticos en relación aos alugueres convencionais". Nun estudo realizado polo seu grupo de investigación, puideron determinar un nivel de rendibilidade entre 2,35 e 4,07 veces maior nos aluguers turísticos que nos convencionais, con barrios nos que esa rendibilidade se dispara a 13 veces máis. E noutro estudo no que se analizaba a influencia de diferentes factores sobre o prezo das vivendas dos diferentes barrios de Barcelona, observouse que o turismo era un factor moi importante, pero tamén había outros: prezo inicial, renda familiar dispoñible, porcentaxe de vivendas en Airbnb e porcentaxe de vivendas de grandes propietarios.

"Estas catro variables explicaban o 22 % do importante aumento dos prezos da vivenda na cidade de Barcelona entre o 2013 e o 2019", afirma Donat, o que supón que un terzo desa suba se debe a eses catro factores, "sendo o de maior peso a porcentaxe de apartamentos de Airbnb". Pola súa banda, este mesmo exercicio realizado no período covid, entre os anos 2019 e 2021, chegaba a explicar nun 30 % o descenso dos prezos da vivenda na cidade, é dicir, os catro factores (prezo inicial, renda familiar dispoñible, porcentaxe de Airbnb e porcentaxe de grandes propietarios) eran responsables nun 30 % do descenso deses prezos. "Precisamente por repetir ese estudo nun momento no que a oferta turística era baixa, puidemos comprobar realmente o efecto negativo que os apartamentos turísticos tiñan sobre o mercado da vivenda", sinala o investigador. E é que, dese 30 % explicado polas catro variables, o prezo dos apartamentos turísticos explicaba por si só o 19 % da variación. Así, Donat afirma, sen lugar a dúbidas, que "a incidencia do turismo sobre a vivenda en canto a oferta e formación de prezo, así como o seu impacto final, é moi elevada".

"O 20 % DOS VECIÑOS DA CIDADE ENQUISADOS CONSIDERABA QUE HABÍA UNHA VIVENDA TURÍSTICA NO SEU EDIFICIO, O QUE SUPORÍA MOITAS MÁIS QUE 15.000"

Así mesmo, outro dos efectos negativos desta proliferación de VUT na cidade de Barcelona é a convivencia cos veciños residentes. "En teoría, sobre o papel, en Barcelona está ben detallada a diferenciación entre bloques enteiros de vivendas destinados a apartamentos turísticos e apartamentos turísticos inseridos en bloques de vivendas convencionais, lugares de residencia dos habitantes habituais da cidade", explica o investigador. Pero, como sinala, nunha enquisa de percepción sobre o turismo de Barcelona realizada entre veciños, viuse que o 20 % dos enquisados consideraba que había unha vivenda de uso turístico no seu edificio. "Facendo os cálculos, ese 20 % suporía moito máis das 15.000 VUT con ou sen licenza que se puideron localizar en Barcelona, o que podería significar que algunhas destas vivendas turísticas aínda escapan ao control ou que hai unha percepción máis elevada do número destas vivendas por parte dos veciños", apunta Donat. Aspectos ambos negativos, en calquera caso, porque demóstrase con isto que realmente os veciños da cidade sofren molestias do turismo cando fan uso da súa vivenda principal.

E que medidas e políticas de regulación e control se tomaron en Barcelona en relación a estes apartamentos turísticos? Foron moi variadas, pero o investigador da UAB céntrase en catro momentos clave. "A primeira forma de regular estas vivendas foi expedindo as licenzas de actividade turística, por un decreto do ano 2012, o que lle esixía a estes apartamentos cumprir cunha serie de requisitos en materia de regulación semellantes aos doutros establecementos destinados ás pernoctacións do turismo", explica Donat, que puntualiza que, "por unha banda, a concesión destas licenzas regulábaa a comunidade autónoma, pero quen daba as licenzas era o Concello". Así, "o Goberno local comezou a conceder licenzas ata que chegou un intre no que xa non deu máis". Nos plans sectoriais dos anos 2017, primeiro, e 2021, despois, "establécese unha zonificación da cidade que pretende establecer diferentes estratexias de actuación en función das zonas": na zona 1, de decrecemento natural, non se dán novas licenzas e as que desaparecen non se volver conceder; na zona 2, de mantemento, non se dán novas licenzas, pero as que desaparecen intentan dárse na zona 3; na zona 3, de crecemento sostido, dánse licenzas e foméntase o crecemento... De maneira que "inténtase redistribuír estes aloxamentos turísticos e minimizar os seus impactos tendo en conta os dereitos xa adquiridos polos propietarios".

"A DÍA DE HOXE EN CATALUÑA HAI UN TOTAL DE 262 MUNICIPIOS NOS QUE NON SE PODEN CONCEDER MÁIS LICENZAS ATA MODIFICAR O PLANEAMENTO URBANO"

Finalmente, un decreto do ano 2023 "establece por primeira vez a introdución nas normativas da interrelación entre vivenda de uso principal e turismo", de maneira que "se mesturan dúas políticas sectoriais principais como son vivenda e turismo, comezando a lexislar tendo en conta o impacto dunha variable sobre a outra", apunta Donat. Como resultado, "a día de hoxe en Cataluña hai un total de 262 municipios (dos 947 cos que conta a comunidade en total) nos que non se poden conceder máis licenzas, polo que a expedición de novos permisos queda conxelada e, o seu incremento futuro, condicionado á modificación do planeamento urbanístico", de maneira que "así obrígase a todos os concellos da comunidade a levar a cabo unha revisión do seu ordenamento municipal para sentar as bases de onde se pode ter usos compartidos".

Ao tempo, "isto tamén permite aos concellos conceder licenzas urbanísticas a apartamentos turísticos coa potestade municipal de poder retirar eses permisos concedidos ao cabo de 5 anos desde que entran en vigor todas as licenzas, xa que, se durante o planeamento urbanístico non se compatibiliza o uso residencial co uso turístico, estas poden ser retiradas". Segundo o investigador, "esta normativa é interesante", porque "hai concellos de Cataluña cunha demanda acreditada de vivenda moi forte nos que hai 5 ou máis vivendas de uso turístico por cada 100 habitantes, como é o caso dos concellos máis próximos ás zonas costeiras e os do Pirineo, onde xa houbo fortes tensións nos últimos anos".