Así está a día de hoxe Madrid: o que podería pasar coa proliferación masiva de pisos turísticos en Santiago

En España, en tan só unhas décadas, pasouse de facer grandes campañas de marketing para anunciar ao país como un destino turístico de primeiro nivel mundial, co fin de atraer á maior cantidade de visitantes posible, a loitar contra a turistificación que fai imposible a vida dos habitantes dalgunhas cidades altamente masificadas en determinadas épocas do ano. Madrid, Barcelona, Baleares e Canarias son catro bos exemplos dos efectos que un crecemento turístico descontrolado pode ter sobre as cidades, especialmente en materia de vivenda. Na xornada 'Os desafíos do turismo sostible', que se celebrou o pasado martes no Paraninfo da Universidade de Santiago de Compostela (USC), abordáronse os casos de cada unha destas cidades. Hoxe, en concreto, expoñemos a situación de Madrid, da man da investigadora Isabel González García, da Universidad Politécnica de Madrid (UPM), por coñecer ao que poderían enfrontarse no futuro cidades galegas como Santiago de Compostela e outras altamente turistificadas.

"A desigualdade urbana que hai actualmente na cidade de Madrid é tremenda", advirte González García, que conta que ata os máis ricos de Madrid están sufrindo as consecuencias da turistificación da cidade. De feito, asegura que ata "os veciños do barrio de Salamanca, un dos barrios máis ricos de Madrid, están preocupados, porque agora ven que chega xente máis millonaria ca eles de países coma Venezuela e México e ocupan o seu espazo". Ante esta realidade, a investigadora reflexiona sobre o feito de que "se así están a sufrir os ricos a problemática da vivenda, como estarán os máis vulnerables". Para poñernos en contexto, o barrio de Salamanca é un dos distritos máis caro de Madrid, sempre disputándose o primeiro posto con barrios como o de Chamberí. Así, no 2022 o prezo medio da vivenda no barrio de Salamanca situouse nos 5.321 euros o metro cadrado, mentres que no de Chamberí chegou ata os 4.892 euros o metro cadrado.

Ante tal panorama, dende punto de vista da investigadora, xa é hora de que os problemas da vivenda e do solo dos que tanto falan os nosos políticos como algo separado, se aborden de maneira conxunta, pois ambos están "intimamente vinculados". "Sempre nos intentan vender que hai un mercado que se rexe perfectamente pola lei da oferta e da demanda, pero esa non é a realidade, pois a oferta do solo é inelástica, e, polo tanto, poder abordala é un proceso longo que require dunha planificación e dunha xestión de anos", explica González García. Así, expón que "o solo é un produto irrepetible e heteroxéneo", mentres que "o prezo da vivenda ten moito que ver coa localización da mesma". No caso concreto de Madrid, asegura que a día de hoxe a vivenda exerce como "un sofisticado sistema de depuración social: cada un vive onde pode vivir e onde debe vivir".

"ACTUALMENTE A VIVENDA XA NON É SÓ UN BEN DE INVESTIMENTO, SENÓN TAMÉN UN BEN DE REPRESENTACIÓN SOCIAL"

Deste xeito, a investigadora apunta a que "a vivenda xa non é só un ben de investimento, senón tamén un ben de representación social". Isto é, as persoas con rendas máis baixas ou en situación de vulnerabilidade non se poden permitir pagar unha vivenda no barrio de Salamanca, por exemplo, mentres se presupón que os que viven nel son xente que conta cun elevado poder adquisitivo. E aínda que isto acontece de maneira xeralizada sen importar a idade, o sector poboacional que máis o sofre son os mozos. "Actualmente hai sectores dentro dos grupos máis novos de persoas e dos que teñen unha menor renda aos que lles resulta case imposible acceder ao mercado a través da compra da súa vivenda", plantexa González García. Entón, estes grupos están pasando cada vez máis ao mercado do aluguer, pero "o gran problema que estamos a ver agora é que o aluguer tamén se atopa nunha burbulla que non para de medrar incesantemente, xerando serios problemas en todas as cidades e sendo Madrid unha das que máis os está a experimentar".

Así o demostra un estudo realizado polo grupo de investigación en Arquitectura, Urbanismo e Sustentabilidade no que se atopa Gónzalez García no que se analiza a evolución que sufriron os prezos unitarios da vivenda dende o ano 2001 ata o 2019 nos distintos distritos e barrios de Madrid, no que se obtiveron incrementos de 1.500, 2.500 euros e ata máis e 6.500 euros o metro cadrado na zona da améndoa central da cidade. "E debemos ter en conta que, cando falamos da améndoa central de Madrid, estamos a falar dun espazo que en tamaño equivale a todo o concello de Barcelona", apunta. Así, a través deste estudo, evidenciaron "un sesgo moi evidente entre o norte e o sureste da cidade, e habendo nas áreas centrais da cidade lugares con desorbitados incrementos de prezo entre o 2001 e o 2019".

"NO 2001 A DIFERENZA DE PREZO MEDIO DO METRO CADRADO ENTRE DISTRITOS MÁIS CAROS E MÁIS BARATOS ERA DE 2,24 VECES; NO 2019 CHEGOU A CASE 4"

Así as cousas, para a investigadora, "esa idea que continuamente nos intentan transmitir os políticos de que non hai solo é unha falacia que temos que estar constantemente desmontando, porque hai moito solo, pero destinado a un produto inmobiliario pensado para rendas medias e altas, non para as persoas que teñen maior necesidade". No caso concreto de Madrid, por distritos, Salamanca, Chamberí e Chamartín son os que aglutinan rendas máis altas, mentres que os distritos do sur, como os da zona de Puente de Vallecas, son os maís populares. Isto foi así tradicionalmente e non é nada novo, pero o problema é que, agora, esa diferenza entre as clases máis altas e as máis baixas aumentou considerablemente. Así, "no ano 2001 a diferenza dos prezos medios da vivenda entre os distritos máis caros e os distritos máis baratos era de 2,24 veces por metro cadrado", é dicir, o metro cadrado dun piso en Chamartín custaba pouco máis de dúas veces máis que o dun en Puente Vallecas; mentres que, xusto antes do covid, esa diferenza do custe do metro cadrado entre un distrito de renda alta e un de renda baixa, "chegou a ser case 4 veces superior".

Así mesmo, o grupo de investigación de González García, que leva dende finais dos anos 90 alimentando o Observatorio de Vulnerabilidade Urbana do Ministerio de Vivenda, elaborou dous indicadores: un sobre a accesibilidade á vivenda en función do seu prezo e outro sobre a adecuación dos seus materiais. Pola banda do prezo, baseáronse na análise do que deron en chamar esforzo inmobiliario, é dicir, a cantidade de renda que as familias teñen que destinar ao pago do aluguer en cada barrio. Así, obtiveron como resultado que "os fogares dos municipios da área metropolitana están facendo un gran esforzo inmobiliario, xa que teñen que adicar nalgúns casos máis do 45 % da renda ao pago do aluguer". Máis en concreto, a investigadora da UPM sinala que "nas zonas máis privilexiadas da améndoa central da cidade e nas zonas do interior do casco histórico, onde a presenza da turistificación é máis forte, é onde o pago do aluguer supón unha maior presión sobre a renda dos inquilinos". Con todo, "nos últimos anos, isto é algo que tamén se está trasladando ás zonas do sureste". E por que acontece isto? Como evidencia González García, porque esta problemática avanza a xeito de "ondas expansivas", pois "a xente que antes vivía en zonas máis céntricas, agora vaise á periferia", e onde aumenta a demanda aumenta o prezo.

"ESTAMOS ANTE A CIDADE ENTENDIDA COMO BEN DE CONSUMO OU INVESTIMENTO, NON COMA ESPAZO SOCIAL PARA SATISFACER AS NECESIDADES DOS CIDADÁNS"

No tocante á calidade das edificacións, tamén coa idea de "priorizar o investimento en rehabilitación nos lugares onde as calidades son máis deficientes", os investigadores centráronse en analizar os datos do catastro e cruzalos cos das rendas, obtendo así catro categorías: fogares con rendas altas pero calidades de vivenda baixas; rendas baixas con calidades altas; rendas altas con calidades altas; e rendas baixas con calidades baixas. A modo de exemplo, a investigadora apunta a que un barrio como o de Chamberí conta en todas as súas seccións censais con fogares con rendas altas que gozan de categorías de vivenda axeitadas e boas, mentres que un dos barrios que sae peor parado sempre é o de Ponte de Vallecas, onde coinciden as rendas baixas coas vivendas que presentan maiores problemas no tocante a calidade dos materiais. Pero, polo medio, hai certos barrios, especialmente no sureste e no noroeste da cidade, nos que hai xente de rendas altas e categorías baixas, e que "adoitan coindicir con zonas onde a edificación é unha oportunidade pola súa localización", de maneira que "a eles chegan rendas altas e medias que van expulsando á poboación orixinal".

A conclusión? Como evidencia González García: "Os ricos poden vivir onde queiran e as rendas baixas concéntranse en clústeres residenciais da vivenda en bloque creados durante a autarquía dos anos 60 e 70 e en bloques de mazás procedentes da parcelación da periferia, non do ensanche". Por iso, para a investigadora da UPM, "cando falamos de turismo, de cidade, de turistificación e de turismo sostible, todo se mestura cun modelo urbano que puxo os ollos e a concentrou a potencia na cidade entendida como ese valor de consumo ou investimento, fronte á cidade pensada historicamente como un espazo social feito para satisfacer as necesidades dos cidadáns". Polo tanto, "tanto o turismo como a vivenda e toda unha serie de problemáticas que se están producindo na cidade son consecuencia da transformación do modelo de cidade como ben de consumo".

MEDIDAS QUE XERAN MÁIS PROBLEMAS: ACCESO DIRECTO AOS PISOS TURÍSTICOS DENDE A RÚA OU CONSTRUCIÓN EN PARCELAS DESTINADAS A EQUIPAMENTOS

Que problemas se derivan deste concepto? Segundo González García, "a toma de decisións dende o punto de vista político que, mesmo no mellor dos casos, non analizan o tema en profundidade". Así, sinala que Madrid aprobou unha normativa que fixaba os requisitos que debían cumprir os aloxamentos turísticos, sendo un deles o acceso directo aos mesmos dende a rúa. En que derivou isto? "Na transformación dos baixos comerciais de moitos barrios en vivendas tipo loft destinadas fundamentalmente ao turismo, o que conlevou a banalización do comercio e á súa redución, en favor do incremento das vivendas turísticas". Ademais, recentemente, tamén se aprobou a coñecida como 'Lei Ómnibus', pola que se permite construír en parcelas que están orixinalmente destinadas a equipamentos se se cumpren os estándares precisos. "Ao final, para resolver un problema, estamos creando outro, volvendo apostar por un modelo de cidade máis propio dos anos 70, sen equipamentos e con vivendas de maior ou menor calidade, mentres seguimos falando de que se precisa de máis solo e de baixar impostos", conclúe González García.